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        1. 1月全國土地市場供求回落 出讓金降幅過半
          2018年01月30日   來源: 經濟參考報  作者: 高偉

          1月29日,中國指數研究院發布2018年1月份300城市土地市場交易報告。數據顯示,1月份全國土地市場整體供應環比走低,成交量較上月縮水近半;整體均價環比小幅回落,住宅用地均價同比上揚;出讓金較上月縮水過半。

          具體來看,1月份,全國土地市場供應量環比走低,同比增加近四成,僅一線城市供應量環比增加;成交方面,整體成交量環比轉跌,出讓金總額較上月縮水過半,三四線城市均價同比降幅居前。

          不過,分各類型城市來看,一線城市土地市場供求兩端同比均漲,供應環比止跌回升,同比漲幅居各線城市首位;二線城市供地節奏放緩,均價同比漲幅較去年同期收窄,成交量及收金同環比雙降;三四線城市供應量環比走低,成交面積同環比縮水,出讓金環比下滑六成。

          1月29日,廣州南沙迎來年內首場土地拍賣,兩宗分別位于東涌鎮和靈山島尖的地塊,采用“限地價+競配建+競自持+搖號”的方式出讓,共收金55.22億元。最終,越秀地產以最高限價369824萬元競得靈山島尖2017NJY-12地塊后,中海地產以總價182378萬元、配建面積47700平方米、樓面價16549元/平方米拿下東涌村地塊。

          1月25日,北京土地市場出讓3宗住宅地塊,其中住宅部分要求全部建設成為共有產權房,合計可供應4500套共有產權房住宅。從最后出讓結果來看,只有朝陽區一宗地塊出讓成功,豐臺區花鄉白盆窯村2宗地塊同時流標。

          針對北京土地市場開年后一日兩宗地塊同時流標的現象,中原地產首席分析師張大偉認為,兩宗地塊起價過高,分別高達41.78億元與50.58億元,在當下這個時間,融資難度非常大。“最關鍵的是,最近各種渠道嚴查銀行信托資金拐彎進入房地產,所以,大部分企業對于高投資額項目,相對謹慎”。

          此前,銀監會下發的《關于規范銀信類業務的通知》明確提及,商業銀行和信托公司開展銀信類業務,不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。

          “從最近的地方兩會以及一系列的調控內容看,預計北京市場在2018年依然是調控年,這種情況下,房企拿地開始謹慎是難免的”。張大偉表示,“尤其是共有產權房,很難出現90平方米別墅,這種情況下,貨值遠遠不如限價商品房。從土地供應看,目前北京市場依然有多宗待售土地,例如限價商品房等,相比共有產權房,前者價值更高。”

          張大偉指出,“隨著北京房地產市場調控政策的持續深入,2018年開年以來土地市場溢價率有明顯降低,相比2017年25%的平均溢價率,2018年北京土地溢價率平均只有12%。”他認為,在嚴控信托等資金進入房地產市場的影響下,房企資金壓力逐漸出現。“這種情況下,房企資金壓力越來越大,雖然整體銷售依然處于高位,但再拿地的資金壓力逐漸增加,對非優質地塊的積極性正在降低。”

          25日,記者從國土資源部了解到,沈陽、南京、杭州等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案獲得國土部同意。國土部要求,試點地區要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,按照區域協調發展和鄉村振興的要求,豐富住房用地供應渠道,建立租購并舉的住房制度,實現城鄉融合發展、人民住有所居。

          不僅如此,國土部還要求試點城市規范集體建設用地建設租賃住房的審批和監管程序,明確項目申報主體,完善項目審批程序,戶型以90平方米以下中小戶型為主,強化事中事后監管,確保有序可控。在此基礎上,在試點過程中,推進集體租賃住房納入政府主導的住房租賃服務平臺管理,加強土地市場動態監測監管。

          張大偉表示,國土部鼓勵集體用地建設租賃房,有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。“11個城市基本都屬于二線城市,這些城市國有土地相對緊張,而部分區域存在的城中村等集體土地,如果部分進入租賃市場有利于房源供應,也有利于城中村改造。從長期來看,建立租購并舉的住房制度,發展住房租賃市場,更可以避免房地產市場大起大落,減少非理性購房需求”。

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